Bij het afsluiten van een hypotheek kies je tussen een annuïteitenhypotheek en een lineaire hypotheek. Dit artikel zet de verschillen op een rij.
Hoe werkt een annuïteitenhypotheek?
Bij een annuïteitenhypotheek betaal je een gelijkblijvend bruto bedrag, waarbij de verhouding tussen rente en aflossing verschuift. Dit beïnvloedt ook je hypotheekrenteaftrek over de jaren.
Hoe werkt een lineaire hypotheek?
Bij een lineaire hypotheek los je elke maand hetzelfde bedrag af, waardoor je maandlasten dalen. Meer over het kiezen van je hypotheek lees je in de hoofdgids over hypotheek en zorgverzekering.
Rekenvoorbeeld: €300.000 hypotheek vergeleken
Bij een lineaire hypotheek van €300.000 los je in de eerste maand bijvoorbeeld €833 af, plus rente over het volledige bedrag; de maandlast daalt vervolgens elke maand. Bij een annuïteitenhypotheek van hetzelfde bedrag betaal je in de eerste maand een lager totaalbedrag omdat de aflossing in het begin minimaal is, maar deze maandlast blijft bruto gelijk over de hele looptijd.
Welke vorm past bij jouw situatie?
Verwacht je dat je inkomen in de toekomst daalt, bijvoorbeeld rond je pensionering, dan kan een lineaire hypotheek prettig zijn omdat de lasten dan al lager liggen. Heb je liever voorspelbare, gelijkblijvende bruto maandlasten gedurende de hele looptijd, dan past een annuïteitenhypotheek vaak beter bij je financiële planning.
Verschil in renteaftrek over de looptijd
Omdat je bij een lineaire hypotheek vanaf het begin sneller aflost, daalt je aftrekbare rente daar ook sneller dan bij een annuïteitenhypotheek. Bij een lening van €300.000 tegen 4% rente betaal je in het eerste jaar bij beide vormen ongeveer €12.000 rente, en is het fiscale voordeel dus gelijk.
Na tien jaar ligt de resterende hoofdsom bij de lineaire hypotheek echter duidelijk lager dan bij de annuïteitenhypotheek, waardoor ook de jaarlijkse rente en daarmee de hypotheekrenteaftrek sneller terugloopt. Over de volle looptijd profiteer je bij een annuïteitenhypotheek dus iets langer van een relatief hoge aftrek, wat een deel van het hogere totale rentebedrag compenseert.
Kun je later nog wisselen van hypotheekvorm?
In theorie kun je van aflossingsvorm wisselen door je hypotheek over te sluiten bij je eigen of een andere geldverstrekker, maar in de praktijk is dit zelden aantrekkelijk. Oversluiten brengt vaak advies- en notariskosten met zich mee, en kan bovendien leiden tot een nieuwe beoordeling van je inkomen en de actuele rentestand.
Daarnaast geldt dat een deel van de opgebouwde aflossing bij een overstap naar een andere vorm niet simpelweg wordt "omgezet": je sluit in feite een nieuwe lening af met een nieuw aflossingsschema. Wie bewust kiest tussen beide vormen doet er daarom verstandig aan dit al bij het afsluiten van de hypotheek grondig te overwegen, in plaats van te rekenen op een latere overstap.
Beide vormen naast elkaar in een tabel
| Kenmerk | Annuïteitenhypotheek | Lineaire hypotheek |
|---|---|---|
| Bruto maandlast | Gelijkblijvend | Dalend |
| Netto maandlast | Licht stijgend na verloop van tijd | Sneller dalend |
| Totale rentekosten | Hoger | Lager |
| Renteaftrek in beginjaren | Hoger | Hoger, maar daalt sneller |
| Geschikt bij dalend toekomstig inkomen | Minder geschikt | Goed geschikt |
Beide vormen in combinatie met NHG
Kies je voor Nationale Hypotheek Garantie, dan maakt het voor de garantie zelf niet uit of je annuïtair of lineair aflost. De kostengrens en de borgtochtprovisie van NHG gelden onafhankelijk van de gekozen aflossingsvorm, zolang je hypotheekbedrag binnen de geldende grens blijft.
Wel kan de keuze voor NHG indirect meewegen in je afweging tussen beide vormen: met NHG profiteer je vaak van een iets lagere rente, waardoor het verschil in totale rentekosten tussen annuïteiten en lineair over de looptijd iets kleiner uitvalt dan zonder garantie. Overweeg daarom beide keuzes, aflossingsvorm en NHG, in samenhang in plaats van los van elkaar. Overweeg daarnaast ook je risicobereidheid: kies je liever voor zekerheid in je maandlasten, laat dat dan meewegen naast de pure rentevergelijking.