Het eigenwoningforfait is de tegenhanger van de hypotheekrenteaftrek. Dit artikel legt uit hoe het wordt berekend.
Wat is het eigenwoningforfait?
Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van je woning dat je bij je inkomen in box 1 optelt, als tegenhanger van de hypotheekrenteaftrek.
De villataks bij een hoge WOZ-waarde
Vanaf een WOZ-waarde van €1.350.000 geldt een hoger percentage, oplopend tot 2,35% over het deel daarboven.
Samenspel met de hypotheekrenteaftrek
Per saldo bepaalt het verschil tussen je aftrekbare rente en je eigenwoningforfait het netto fiscale voordeel van je koopwoning. Meer hierover lees je in de hoofdgids over hypotheek en zorgverzekering.
Rekenvoorbeeld: forfait bij drie WOZ-waardes
Hoe het forfait in de praktijk uitpakt, zie je het beste in een paar rekenvoorbeelden. Bij een woning met een WOZ-waarde van €350.000 bedraagt het eigenwoningforfait tegen het basispercentage van 0,35% ongeveer €1.225 per jaar, dat je bij je box 1-inkomen optelt.
Bij een woning van €700.000 loopt dit bedrag op naar circa €2.450 per jaar, nog steeds tegen hetzelfde basispercentage. Kom je boven de villatakswaarde van €1.350.000 uit, dan verandert de berekening: voor het deel tót €1.350.000 reken je met 0,35%, maar voor het deel daarboven geldt het verhoogde percentage van 2,35%. Bij een woning van €1.600.000 komt daar dus nog eens circa €5.875 bovenop het reguliere forfait over de eerste €1.350.000.
De uitfasering van de Wet Hillen
Heb je je hypotheek geheel of grotendeels afgelost, dan is je renteaftrek vaak lager dan je eigenwoningforfait. Om te voorkomen dat je daardoor per saldo meer belasting betaalt dan iemand met een volledige hypotheek, bestaat de Wet Hillen, die het verschil tussen forfait en renteaftrek compenseert via een aftrekpost.
Deze compensatie wordt echter sinds enkele jaren stapsgewijs afgebouwd, met ongeveer 3,33 procentpunt per jaar, tot de regeling volledig verdwijnt. Heb je een (bijna) aflossingsvrije of volledig afgeloste woning, dan merk je dit doordat het nettovoordeel van de Wet Hillen jaar na jaar iets kleiner wordt, ook als je WOZ-waarde gelijk blijft.
Bezwaar maken tegen een te hoge WOZ-waarde
Omdat het eigenwoningforfait rechtstreeks is gekoppeld aan de WOZ-waarde, loont het om de jaarlijkse WOZ-beschikking van je gemeente kritisch te bekijken. Vergelijk de getaxeerde waarde met recente verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in je buurt, en controleer of kenmerken zoals oppervlakte en bouwjaar correct zijn geregistreerd.
Vind je de waarde te hoog, dan kun je binnen zes weken na dagtekening bezwaar indienen bij je gemeente, kosteloos en vaak online. Een succesvol bezwaar verlaagt niet alleen je eigenwoningforfait, maar ook de onroerendezaakbelasting (OZB) die je gemeente jaarlijks oplegt, waardoor de tijdsinvestering van een bezwaar zich dubbel kan uitbetalen.
Eigenwoningforfait bij tijdelijke verhuur
Verhuur je je eigen woning tijdelijk, bijvoorbeeld omdat je zelf voor langere tijd in het buitenland verblijft, dan blijft de woning onder voorwaarden fiscaal toch je eigen woning. In plaats van het reguliere eigenwoningforfait geldt dan een aangepaste, vaak lagere bijtelling, omdat je tijdens de verhuurperiode zelf geen woongenot hebt.
Daarnaast moet je een deel van de ontvangen huurinkomsten bij je inkomen optellen, volgens een wettelijk vastgestelde bijtellingsregel. Deze regeling geldt alleen zolang duidelijk is dat je de intentie hebt om na de verhuurperiode weer zelf in de woning te gaan wonen; is dat niet het geval, dan verschuift de woning fiscaal naar box 3 en vervalt zowel de renteaftrek als het reguliere eigenwoningforfait.
Koop je een tweede woning die je deels zelf gebruikt en deels verhuurt, dan wordt het eigenwoningforfait meestal naar rato berekend over de periode van eigen bewoning. Houd hierbij een zorgvuldige administratie bij van de verhuurperiodes, zodat je bij je aangifte het juiste aantal dagen kunt aantonen en niet onnodig forfait betaalt over periodes waarin de woning niet voor jezelf beschikbaar was.
Overweeg bij twijfel over de juiste berekening altijd om advies in te winnen bij een belastingadviseur, zeker bij een combinatie van gedeeltelijke verhuur en een aflopende hypotheek, omdat de interactie tussen beide regelingen complex kan zijn.
Hou er ten slotte rekening mee dat de regels rond tijdelijke verhuur strikt worden toegepast: meld je de verhuur niet correct, dan kan de Belastingdienst achteraf alsnog het reguliere eigenwoningforfait en de bijbehorende box 3-gevolgen opleggen.