Hypotheekrenteaftrek is een van de bekendste fiscale regelingen rond je eigen woning. Dit artikel legt uit hoe het werkt.
Wat is hypotheekrenteaftrek?
Met hypotheekrenteaftrek trek je de betaalde hypotheekrente af van je box 1-inkomen, waartegenover het eigenwoningforfait wordt opgeteld.
Het maximale aftrekpercentage
In 2026 geldt een maximumtarief van 37,56% voor de aftrek, ongeacht je eigen belastingschijf.
Voorwaarden om gebruik te maken van de aftrek
De lening moet binnen 30 jaar volledig worden afgelost volgens een annuïtair of lineair schema. Vergelijk beide vormen in annuïteitenhypotheek vs. lineaire hypotheek of lees de hoofdgids over hypotheek en zorgverzekering.
Rekenvoorbeeld: aftrek bij €350.000 hypotheek
Om de aftrek concreet te maken, is een rekenvoorbeeld het duidelijkst. Stel dat je een annuïteitenhypotheek hebt van €350.000, met een gemiddelde rente van 4% per jaar. In het eerste jaar betaal je dan ongeveer €14.000 aan hypotheekrente, omdat je nog nauwelijks hebt afgelost op de hoofdsom.
Het voordeel in de beginjaren
Trek je deze €14.000 af tegen het maximumtarief van 37,56%, dan levert dat in het eerste jaar een belastingvoordeel op van ruim €5.260. Daarbovenop komt het eigenwoningforfait, waardoor je netto voordeel iets lager uitvalt dan dit brutobedrag. Toch blijft de aftrek in de eerste jaren het grootst, precies omdat het renteaandeel in je maandlasten dan het hoogst is.
Het voordeel in latere jaren
Na pakweg vijftien jaar aflossen is de hoofdsom van diezelfde hypotheek fors gedaald, en daarmee ook de jaarlijkse rente. Betaal je dan bijvoorbeeld nog €7.000 rente per jaar, dan bedraagt het belastingvoordeel nog maar circa €2.630. De aftrek loopt dus geleidelijk terug naarmate je hypotheekschuld kleiner wordt, wat ook direct invloed heeft op de verhouding tussen renteaftrek en eigenwoningforfait.
De tariefsaanpassing sinds 2014 in perspectief
Het maximale aftrekpercentage van 37,56% is niet altijd zo geweest. Sinds 2014 wordt het tarief waartegen je in de hoogste schijf kunt aftrekken jaarlijks in kleine stapjes afgebouwd, met als doel het fiscale voordeel tussen lage en hoge inkomens gelijker te trekken. Voor huishoudens die hun hypotheek al tientallen jaren hebben, betekent dit dat het netto voordeel van dezelfde renteaftrek over de jaren geleidelijk is afgenomen, ook als de hypotheekschuld zelf gelijk bleef. Val je in een lagere belastingschijf, dan merk je dit verschil nauwelijks, omdat het maximumtarief van 37,56% al dicht bij het reguliere tarief van de eerste schijf ligt.
Veelgemaakte fouten bij de aangifte
Een veelgemaakte fout is het vergeten op te geven van het eigenwoningforfait naast de renteaftrek, waardoor de Belastingdienst de aangifte later corrigeert. Ook wordt vaak over het hoofd gezien dat alleen rente over de eigenwoningschuld aftrekbaar is, en niet over een eventueel consumptief krediet dat via dezelfde geldverstrekker is afgesloten.
Een derde valkuil is het niet aanpassen van de voorlopige aanslag na een oversluiting of extra aflossing. Verandert je maandlast tussentijds fors, dan loont het om je voorlopige aanslag handmatig bij te stellen, zodat je niet aan het einde van het jaar in één keer moet bijbetalen of juist een groot bedrag terugkrijgt.
Hypotheekrenteaftrek na verhuizen of verbouwen
Verkoop je je woning met overwaarde en koop je een nieuwe woning, dan geldt de bijleenregeling: de overwaarde moet je verplicht inbrengen in je nieuwe hypotheek om het volledige bedrag te kunnen aftrekken. Doe je dit niet, dan blijft een deel van je nieuwe hypotheek vallen onder box 3 in plaats van box 1, met als gevolg dat de rente daarover niet aftrekbaar is.
Bij een verbouwing geldt dat de rente over het geleende bedrag alleen aftrekbaar is als het geld daadwerkelijk is besteed aan verbetering of onderhoud van je eigen woning. Gebruik je een deel van het verbouwingsdepot voor bijvoorbeeld een nieuwe auto, dan telt dat deel niet mee voor de renteaftrek. Bewaar daarom altijd facturen van de aannemer, zodat je bij een controle kunt aantonen waaraan het geleende bedrag is besteed.
Hypotheekrenteaftrek bij tweeverdieners
Hebben jullie samen een eigenwoningschuld, dan hoeft de rente niet gelijk over beide aangiftes verdeeld te worden. Fiscaal partners mogen de hypotheekrente en het eigenwoningforfait onderling vrij toerekenen, zolang het totaal maar op 100% uitkomt. Dit opent ruimte om de aftrek zo in te delen dat jullie gezamenlijk het hoogste belastingvoordeel behalen.
Verdien je zelf aanmerkelijk meer dan je partner en val je daardoor in een hogere belastingschijf, dan is het vaak voordeliger om het grootste deel van de renteaftrek bij jou onder te brengen. Bij een gelijk inkomen maakt de verdeling fiscaal nauwelijks verschil, maar kan een bewuste keuze wel invloed hebben op bijvoorbeeld de hoogte van je zorgtoeslag, omdat het verzamelinkomen van beide partners daarvoor wordt opgeteld.
Renteaftrek maandelijks verrekenen via de voorlopige aanslag
In plaats van te wachten tot je definitieve aangifte, kun je het belastingvoordeel van de hypotheekrenteaftrek ook maandelijks laten uitbetalen via een voorlopige aanslag. Je geeft dan bij de Belastingdienst een schatting door van je jaarlijkse rente en het eigenwoningforfait, waarna je elke maand een voorschot op je belastingvoordeel ontvangt.
Dit verbetert je maandelijkse cashflow aanzienlijk, omdat je het voordeel niet pas een jaar later in één keer terugkrijgt. Let wel op: wijzigt je rente tussentijds door bijvoorbeeld een renteherziening of extra aflossing, pas dan ook je voorlopige aanslag aan. Doe je dit niet, dan loop je het risico dat je aan het einde van het jaar een deel van het ontvangen voorschot moet terugbetalen.